Theo đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất do Bộ Xây dựng soạn thảo gồm 13 chương, với 149 điều, cắt giảm 49 điều so với luật hiện hành, nhằm tinh gọn và phù hợp với yêu cầu quản lý trong giai đoạn mới.

Trong đó, Bộ đã đưa nội dung đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn ra khỏi dự thảo luật.

Theo dự thảo trước đó, quyền sở hữu căn hộ được xác lập từ thời điểm Nhà nước công nhận quyền sở hữu và sẽ chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định.

Đối với các chung cư hết niên hạn hoặc bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng công trình để quyết định việc gia hạn thời hạn sử dụng cũng như thời hạn sở hữu.

Nếu công trình đủ điều kiện, thời hạn sử dụng sẽ được gia hạn. Trường hợp không đáp ứng yêu cầu an toàn, công trình phải được phá dỡ theo quy định.

Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất, Điều 97, mục 1, Chương VII quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định.

Thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền và được tính từ thời điểm công trình được nghiệm thu, đưa vào sử dụng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn nhưng bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.

Dự thảo quy định cụ thể về các trường hợp bắt buộc phải phá dỡ nhà chung cư. Ngoài trường hợp hết thời hạn sử dụng, các công trình bị hư hỏng nặng do cháy nổ, thiên tai, xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ hoặc không còn đáp ứng điều kiện an toàn cũng thuộc diện phải tháo dỡ.

Để bảo đảm quyền lợi của cư dân, Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế tái định cư tại chỗ nếu khu đất vẫn phù hợp quy hoạch và tiếp tục xây dựng chung cư mới.

Trường hợp khu đất không còn được quy hoạch để xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu căn hộ sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác trong cùng địa bàn xã, phường hoặc khu vực lân cận.

Không nên tạo thêm sự bất định đối với quyền tài sản

Trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng việc thay đổi chế độ sở hữu là quyết định có phạm vi tác động rất rộng, không chỉ đối với loại hình nhà chung cư mà còn ảnh hưởng đến cách người dân nhìn nhận về sự ổn định của quyền tài sản.

Theo ông, với đa số gia đình Việt Nam, căn hộ không đơn thuần là nơi ở mà còn là tài sản có giá trị lớn sau nhiều năm tích lũy, là tài sản bảo đảm cho các khoản vay và được kỳ vọng để lại cho thế hệ sau.

"Khi chế độ sở hữu thay đổi, người mua nhà khó tránh khỏi những băn khoăn như quyền sở hữu sẽ được gia hạn theo tiêu chí nào, trong bao lâu, việc định giá tài sản được thực hiện ra sao hay quyền lợi của người nhận thừa kế sẽ được bảo đảm như thế nào? Ngay cả khi sau này các vấn đề đó đều được quy định rõ theo hướng bảo vệ quyền lợi của người dân thì sự bất định cũng đã xuất hiện ngay từ thời điểm họ quyết định mua nhà", ông Tuấn nhận định.

Theo vị luật sư, với những chính sách tác động trực tiếp đến quyền tài sản của hàng triệu người dân, việc phát sinh thêm các yếu tố cũng cần được cân nhắc thận trọng trong quá trình xây dựng pháp luật.

Ông Tuấn cho biết, quan sát thực tiễn nhiều năm qua cho thấy phần lớn vướng mắc trong cải tạo xây dựng lại chung cư cũ không xuất phát từ việc người dân được sở hữu căn hộ lâu dài.

Theo ông, điểm nghẽn lớn nhất nằm ở việc chưa hài hòa được lợi ích của ba chủ thể tham gia quá trình cải tạo chung cư. Người dân mong muốn được bồi thường thỏa đáng và được tái định cư với điều kiện sống tốt hơn; doanh nghiệp chỉ sẵn sàng tham gia khi dự án bảo đảm hiệu quả tài chính; còn chính quyền địa phương phải cân đối yêu cầu về quy hoạch cũng như khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

"Khi lợi ích của ba bên chưa gặp nhau thì dự án vẫn sẽ bế tắc, bất kể quyền sở hữu căn hộ được xác lập theo cơ chế lâu dài hay có thời hạn", ông Tuấn nói.

Ông cũng cho rằng, Luật Thủ đô năm 2026 cùng Nghị quyết số 66/2026 của HĐND TP Hà Nội đã trao cho cơ quan quản lý nhiều công cụ mạnh hơn để thúc đẩy cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ mà không cần thay đổi bản chất quyền sở hữu của người dân.

"Điều đó cho thấy hướng tiếp cận thông qua việc tiếp tục hoàn thiện cơ chế tái thiết hoàn toàn có cơ sở để nghiên cứu trước khi lựa chọn giải pháp thay đổi chế độ sở hữu. Lời giải cho bài toán cải tạo chung cư cũ nên bắt đầu từ việc hoàn thiện cơ chế tái thiết để chính sách tác động đúng vấn đề, đúng đối tượng và đúng công cụ, thay vì tạo thêm tâm lý e ngại đối với người mua căn hộ trong tương lai", ông lưu ý.

Theo Hồng Khanh (Vietnamnet)